Podpisanie umowy z deweloperem wymaga zazwyczaj wniesienia środków blokujących transakcję. Środki te mogą mieć różną formę prawną. Deweloperzy wymagają w większości kwot w zakresie 5% – 10%. Wartości wyższe powinny być dla Ciebie punktem do zastanowienia. Zadatek – wady i zalety. Najbardziej skomplikowana forma wpłaty Koszty przeniesienia własności lokalu od dewelopera. Umowa końcowa, czyli tzw. przyrzeczona musi zostać podpisana w formie aktu notarialnego. Co ważne, poza samym zawarciem takiego aktu, notariusz składa też wniosek do sądu wieczystoksięgowego, o wpisanie nabywcy do księgi wieczystej danego lokalu, jako prawnego właściciela. Z podziałem kosztów mamy do czynienia podczas podpisywania umowy deweloperskiej (przedwstępnej), która musi zostać sporządzona w formie aktu notarialnego. Zasadę tę warunkuje art. 26. Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Do planowanej transakcji dojdzie prawdopodobnie przed podpisaniem aktu notarialnego pomiędzy Wnioskodawcą a Deweloperem. Wnioskodawca nie wyklucza, że z uwagi na obecną sytuację związaną z koronawirusem, podpisanie aktu notarialnego z Deweloperem może być dokonane nawet po terminie wskazanym w umowie przedwstępnej. Wnioskodawca Warto wiedzieć, że umowy deweloperskie są zawierane w formie aktu notarialnego. W przypadku zmiany stanu cywilnego osoby kupującej zalecane jest podpisanie aneksu w tej samej formie. Rekomendowane jest nabywcy uporządkowanie sytuacji przed podpisaniem umowy przyrzeczonej. Oczywiście niektóre osoby czekają z aktualizacją do ostatniego lirik semoga bahagia menempuh hidup yang baru. Przy podpisywaniu umowy deweloperskiej należy uważać na opis lokalu oraz wpis roszczeń nabywcy do księgi wieczystej inwestycji. W artykule opisujemy, na co uważać podpisując umowę deweloperską. W tym celu przedstawiamy 10 najważniejszych kwestii, które należy sprawdzić przed podpisaniem umowy z deweloperska na co uważaćKupno mieszkania od dewelopera to proces, w czasie którego najpierw podpisujemy umowę rezerwacyjną, następnie umowę deweloperską i na sam koniec umowę końcową (przenoszącą na nas własność lokalu). Z punktu widzenia nabywcy najistotniejsza jest umowa deweloperska. To w niej zawarte są podstawowe informacje na temat naszego przyszłego lokalu, termin zakończenia budowy i podpisania umowy przenoszącej własność. Dlatego też nabywca powinien szczególną uwagę zwrócić na zapisy znajdujące się w umowie deweloperskiej. W praktyce najlepiej po prostu przesłać projekt umowy do analizy doświadczonemu co uważać w umowie deweloperskiej?Poniżej przedstawiamy 10 najważniejszych rzeczy, na które należy zwrócić uwagę w dokumentacji od dewelopera:Prospekt informacyjny. W prospekcie informacyjnym należy sprawdzić, czy wszystkie dane zgadzają się z umową deweloperską. Warto też wejść na stronę internetową dewelopera i sprawdzić jego wiarygodność przeszukując internet,Załączniki. Załączniki to przede wszystkim rzuty, które precyzują które mieszkanie jest przedmiotem umowy. Z rzutów powinien wynikać metraż i lokalizacja lokalu. Opis lokalu powinien wskazywać jego metraż oraz umiejscowienie w budynku (kondygnacje). Nie zaszkodzi wyszczególnić pomieszczenia wchodzące w skład do przynależności. Przynależności to np. garaż, komórka lokatorska, balkon. Powinny być wymienione w umowie, jeżeli są kupowane z banku. Jest to dokument wymagany w przypadku zaciągnięcia kredytu przez dewelopera. Zwiększa naszą pewność, że hipoteki dewelopera nie będą obciążać naszego lokalu po podpisaniu umowy wieczysta. Warto sprawdzić księgi wieczyste, a podstawą będzie upewnienie się, że grunt, na którym powstaje inwestycja, należy do roszczenia. To wniosek do sądu, który kieruje notariusz po podpisaniu umowy deweloperskiej. Do momentu wyodrębnienia lokalu stanowi dodatkową informację, że mamy prawo do lokalu, który zakupiliśmy na podstawie umowy deweloperskiej. Wniosek widnieje w dziale III księgi wieczystej do momentu podpisania umowy Warto w umowie wpisać metraż nie tylko lokalu, ale również przynależności. Dzięki temu będziemy pewni, że kupujemy lokal z balkonem albo komórką lokatorska o określonej Dobrze sprawdzić, czy termin między zakończeniem robót, a przeniesieniem własności lokalu nie jest nazbyt długi. Krótszy termin oznacza, że deweloper nie planuje (raczej) żadnych opóźnień w inwestycje. Informacja o planowanych inwestycjach widnieje w prospekcie - warto jednak dodatkowo sprawdzić w urzędzie gminy/miasta, czy deweloper rzeczywiście podał wszystkie deweloperska prawnikWymienione wyżej kwestie to tylko podstawa, którą należy sprawdzić przed podpisaniem umowy deweloperskiej. W praktyce każda umowa deweloperska różni się od siebie. Najlepiej przesłać projekt dokumentacji do analizy doświadczonemu prawnikowi. Koszt analizy w porównaniu do kosztów zakupu mieszkania i ewentualnych problemów z deweloperem w przyszłości jest niski. Dodatkowo taką analizę można teraz wykonać nawet w 24h i otrzymać podsumowanie drogą mailową. W razie jakichkolwiek pytań można też skonsultować się telefonicznie z osobą, która wykonała analizę. Oceń artykuł: Radzimy, na co uważać przy podpisywaniu umowy deweloperskiej | 886 070 575 Średnia 5/5 na podstawie 50 opinii. Kiedy sejm uchwalił ustawę deweloperską, na forach internetowych zawrzało. Powszechna opinia społeczna była taka, że oto wreszcie ustawodawca wprowadził nowy, wspaniały sposób ochrony: zawarcie umowy w formie aktu notarialnego i wpis roszczenia do księgi wieczystej. Powszechne do tej pory zawieranie umów w formie zwykłej pisemnej miało być wynikiem rzekomo ogromnego oporu deweloperów przed zawieraniem umów w formie aktu notarialnego (oczywiście miało to niby ułatwiać deweloperom wszelkiego rodzaju oszustwa i uchylanie się od odpowiedzialności). Podobno klienci deweloperów zawsze chcieli zawierać umowy u notariusza, za to deweloperzy bronili się przed tym rękami i nogami. Ustawa weszła w życie i co się okazało? Że ustawodawca uszczęśliwił Polaków na siłę. Wielu kupujących nie chce bowiem żadnej szczególnej ochrony, a zamiast umowy w formie aktu notarialnego woleliby podpisać zwykłą umowę w formie pisemnej. . Z czego to wynika? Moim zdaniem powodów jest kilka: . 1. Koszty umowy deweloperskiej Za umowę deweloperską w formie aktu notarialnego i wpis do księgi wieczystej trzeba zapłacić – to oczywisty argument; każdy by wolał żeby zawarcie umowy było bezpłatne (przecież za podpisanie umowy w formie pisemnej nic nie trzeba płacić). . 2. Czasochłonność Zawarcie umowy w formie aktu notarialnego wymaga udania się do kancelarii notarialnej, trwa dłużej (czytanie i podpisywanie jednej umowy trwa godzinę albo i dłużej) i jest sformalizowane – tymczasem podpisanie umowy u dewelopera jest proste i szybkie. Zwłaszcza jeśli ktoś podpisuje umowę bez czytania… . 3. Niechęć do załatwiania spraw „urzędowych” Wiele osób ma taką ochotę na zawieranie umowy u notariusza jak ja na wizytę u dentysty. Notariusz kojarzy się z urzędnikiem, a spotkań z urzędnikami nie lubimy. Dla niektórych osób (zwłaszcza tych, które jeszcze nigdy nie były u notariusza) taka wizyta jest po prostu stresująca, nie wiedzą, czy i jak się do niej przygotować. . 4. Brak wiedzy, co daje zawarcie aktu notarialnego Wiele osób nie rozumie, czemu ma służyć forma aktu notarialnego i ujawnienie ich roszczenia w księdze wieczystej, a więc nie wiedzą w ogóle o korzyściach wynikających z zawarcia umowy w ten sposób. Wejście nowej ustawy nie było połączone z kampanią informacyjną, a świadomość prawna Polaków generalnie jest niska. Kupujący w wielu przypadkach nie doceniają też roli notariusza i tego, że zawarcie umowy w formie aktu notarialnego znacznie zmniejsza ryzyko zawarcia umowy z oszustem czy umowy nieważnej (swoją drogą może samorząd notariuszy powinien przeprowadzić kampanię informacyjną, żeby zachęcić obywateli do korzystania ze swoich usług? Albo założyć blog w tym celu? 🙂 ). . 5. Brak wiary w to, że zawarcie umowy w formie aktu notarialnego ochroni przed problemami z deweloperem Nie oszukujmy się – nawet zawarcie aktu notarialnego i wpis roszczenia do księgi wieczystej niewiele pomoże, jeśli na nieruchomości ustanowione są hipoteki, nie ustanowiono dodatkowych środków ochrony nabywców, a deweloper upadnie. Ustawa deweloperska miała uchronić kupujących mieszkania w takiej sytuacji, ale na razie „wyszło jak wyszło”. Dlatego tak ważne jest, abyś wybrał dewelopera, którego sytuacja finansowa jest dobra. A przynajmniej takiego, który nie sprawia wrażenia, że niedługo upadnie (wkrótce postaram się napisać o kilku oznakach, które świadczą o tym, że sytuacja dewelopera jest kiepska). Ale z drugiej strony – zawarcie umowy w formie aktu notarialnego nie służy tylko ochronie w razie upadłości dewelopera. Są inne korzyści z zawarcia umowy w tej formie. . 6. Konieczność zawierania dwóch umów w krótkim czasie Ze szczególną sytuacją mamy do czynienia w przypadku, gdy inwestycję już prawie ukończono, a deweloper jest w dobrej kondycji finansowej i wiadomo, że wkrótce będą zawierane tzw. umowy przenoszące własność lokalu. Obejmowanie wówczas potencjalnych nabywców lokalu taką samą ochroną (i takimi samymi obowiązkami) jak kogoś, kto kupuje tzw. dziurę w ziemi, może wydawać się przesadzone. Kupujący w takim przypadku nie rozumieją też dlaczego mają zawierać np. dwa akty notarialne (tzn. najpierw umowę deweloperską, a potem przenoszącą własność) np. w ciągu trzech miesięcy, podczas gdy woleliby podpisać umowę „przedwstępną” w formie pisemnej, i w rezultacie iść do notariusza tylko raz. . Właściwie to takie podejście wielu osób do zawierania aktu notarialnego nie powinno budzić zdziwienia, ponieważ dokładnie w ten sam sposób obywatele reagowali na unormowania zawarte w ustawie o własności lokali, która przed 2012 r. regulowała zawieranie umów z deweloperami. Umowa taka powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego, jednakże zawieranie umów w formie pisemnej było tak powszechnym zjawiskiem, że po prostu uznano, że umowa zawarta w formie pisemnej jest ważna i stanowi inny rodzaj umowy. Niestety takie podejście powoduje, że wiele osób – nieświadomych, że umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego – chętnie zgadza się na propozycje nieuczciwych deweloperów (czy po prostu oszustów, którzy udają, że mają zamiar coś budować), aby podpisać umowę deweloperską w formie pisemnej. W ten sposób „deweloper” może np. udawać, że jest właścicielem nieruchomości, na której rzekomo ma wybudować piękne osiedle. Gdyby taka umowa była zawierana u notariusza, to kłamstwo by natychmiast wyszło na jaw. Skutki takich oszustw są tym bardziej smutne, że często ofiary są osobami nadmiernie ufnymi i zagubionymi, nieradzącymi sobie w życiu – a stracone pieniądze stanowią cały ich dorobek. . A jak Ty uważasz – czy korzyści wynikające z podpisania umowy deweloperskiej na nowych zasadach przewyższają niedogodności z tym związane? Czy wolałbyś podpisać umowę deweloperską w formie aktu notarialnego, czy też w formie pisemnej? . Otagowane jako: akt notarialny, kupno mieszkania, notariusz, umowa deweloperska, ustawa deweloperska Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, tzw. ustawa deweloperska (dalej: ustawa) weszła w życie 29 kwietnia 2012 r. Podczas kontroli trwającej od kwietnia do grudnia 2013 r. UOKiK przeanalizował 1162 wzory umów sprzedaży mieszkania lub domu na rynku pierwotnym, 565 prospektów informacyjnych oraz 1239 faktycznie zawartych kontraktów. Celem kontroli było wyeliminowanie niekorzystnych dla klientów praktyk i postanowień w umowach, a także sprawdzenie, czy deweloperzy przestrzegają przepisów nowej ustawy. Odstąpienie od umowy Umowa deweloperska powinna zawierać warunki odstąpienia od niej. Część skontrolowanych przez UOKiK deweloperów nie stosuje się do tego wymogu i w umowie odwołuje do odpowiedniego przepisy ustawy. Jest to niewystarczające, bo klient musi znać przesłanki odstąpienia od umowy i ma zawsze prawo odstąpić od umowy, która nie zawiera elementów wymaganych w ustawie. Sprzeczne z prawem są działania deweloperów, które ograniczają prawo klienta do odstąpienia od umowy. Niezgodne z prawem jest też często spotykane obciążanie klientów kosztami w przypadku skorzystania przez niego z prawa odstąpienia od umowy deweloperskiej. W trakcie kontroli UOKiK stwierdził także bezprawne przypadki potrącania przez deweloperów różnym tytułem kwot ze zwracanych klientom pieniędzy, w sytuacji odstąpienia przez nich od umowy deweloperskiej. Tymczasem, zgodnie z prawem, w przypadku skorzystania przez klienta z prawa odstąpienia od umowy, uważa się ją za niezawartą i klient nie ponosi żadnych kosztów z tym związanych. Odstąpienie przez konsumenta od umowy deweloperskiej oznacza, że deweloper nie może żądać jakichkolwiek kwot, np. tytułem odsetek za opóźnione wpłaty, kar umownych, zadatku itp. Deweloper nie może domagać się zapłaty określonych kosztów, jeżeli klient odstępuje od umowy z przyczyn nieleżących po jego stronie (np. z powodu wzrostu ceny w wyniku zmiany stawek podatku VAT, zmiany powierzchni lokalu, zawinionego niewykonania zobowiązania przez dewelopera). W przypadkach, gdy odstąpienie od umowy następuje z przyczyn, które nie leżą po stronie klienta, ale również niezawinionych przez dewelopera (np. zmiana stawek VAT) ewentualne koszty związane z odstąpieniem np. koszty wykreślenia wpisu z księgi wieczystej strony powinny ponosić wspólnie. W przypadku natomiast, gdy odstąpienie klienta od umowy jest spowodowane przyczynami leżącymi po stronie dewelopera, koszty z tym związane powinien ponosić deweloper. Oświadczenie klienta o odstąpieniu od umowy deweloperskiej trzeba złożyć w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi i powinno ono zawierać zgodę na wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości w przypadku, gdy został złożony wniosek o wpis takiego roszczenia do księgi wieczystej. Oświadczenie to może zostać również złożone w formie aktu notarialnego, aczkolwiek będzie to już forma wykraczająca ponad wymogi ustawy. Deweloper nie może zatem z góry przesądzać, że jedyną dopuszczalną formą tego oświadczenia będzie akt notarialny. Część umów firm budowlanych nie zawiera precyzyjnego zapisu, dotyczącego rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych, a także warunków zwrotu pieniędzy w razie odstąpienia klienta od umowy. Jest to naruszenie ustawy, według której w umowie muszą się znaleźć takie zapisy. Zmiana umowy Bezprawne są także działania deweloperów, które polegają na niezachowaniu odpowiedniej formy umowy deweloperskiej lub aneksów do niej. W myśl ustawy umowa deweloperska obowiązkowo musi mieć formę aktu notarialnego, a jej niezachowanie powoduje nieważność tej umowy. Forma aktu notarialnego jest także obligatoryjna w przypadku zmiany lub uzupełnienia umowy deweloperskiej. Sprzeczne z prawem jest zatem zastosowanie innej formy zmiany umowy deweloperskiej, np. formy pisemnej. Niedozwolone klauzule umowne Niedozwolone klauzule umowne to zapisy, które nie zostały ustalone z klientem indywidualnie i naruszają rażąco jego interesy. Rejestr klauzul uznanych za niedozwolone prowadzi UOKiK. Analiza umów z deweloperami przeprowadzona przez UOKiK wskazuje, że deweloperzy umieszczają w nich oświadczenie klienta dotyczące prawidłowości wykonania przez dewelopera określonych czynności (np. doręczenia prospektu informacyjnego, wykonania bez wad itp.). Bardzo często łączy się z to oświadczeniem o powstrzymaniu się przez klienta w przyszłości przed zgłaszaniem roszczeń z tego tytułu. Tego rodzaju postanowienia ograniczają albo wyłączają dochodzenie od dewelopera odpowiedzialności z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy, dlatego są sprzeczne z prawem. Naruszają rażąco interesy konsumentów postanowienia umowy, na podstawie których deweloper obciąża klientów obowiązkiem ponoszenia kosztów związanych z eksploatacją lokalu i części nieruchomości wspólnej w przypadku braku odbioru przez klienta mieszkania. Sprzeczne z prawem są postanowienia umowy zawierające zapisy nieprecyzyjne, które umożliwiają deweloperowi ich interpretację na niekorzyść klienta. Dotyczy to kwestii, związanych np. z odbiorem, wydaniem, przeniesieniem własności mieszkania, wykonania prac budowlanych, obowiązku poniesienia niesprecyzowanych kosztów, wydłużania terminów usunięcia wad mieszkania, potrącania kwot w nieokreślonej wysokości ze zwracanych konsumentom sum, zaliczania wpłacanych przez klientów pieniędzy tytułem kolejnych rat na poczet mogących mieć sporny charakter należności (kary umowne, odszkodowania, czynsze). W postanowieniach tych wątpliwości UOKiK wzbudziło użycie przez deweloperów nieprecyzyjnych sformułowań, np. „wszelkie koszty”, „wszystkie zobowiązania pieniężne”, „wady nieistotne”, „wady istotne”, „drobne wady”, „niedociągnięcia jakościowe mieszczące się w granicach tolerancji użytkowej”, „względy techniczne, technologiczne i ekonomiczne”, „rzeczywiste straty inwestora”, wyliczeń o charakterze otwartym – „w szczególności” oraz przyznanie wprost możliwości dokonywania interpretacji umowy. Postanowienia tego rodzaju, umożliwiające deweloperowi dokonywanie interpretacji umowy rażąco naruszają interesy konsumentów. Deweloperzy często wpisują do umowy postanowienia, związane z potrącaniem należności ze zwracanych klientom kwot. Na podstawie tego rodzaju postanowień deweloper zastrzega możliwość potrącania ze zwracanych konsumentowi pieniędzy kwot, które mogą mieć charakter sporny (kary umowne, odszkodowanie) lub bliżej nieookreślony („rzeczywiste straty”, „wszelkie zobowiązania finansowe”, „inne świadczenia”). Deweloper zatem, będąc w posiadaniu pieniędzy klienta może potrącić, według własnego uznania, kwoty nawet w przypadku, gdy się mu nie należą. Postanowienia takie są sprzeczne z prawem. Niedozwoloną klauzulą umowną jest także narzucanie przez dewelopera kancelarii notarialnej, w której nastąpi podpisanie aktu notarialnego sprzedaży mieszkania (często w mieście swojej siedziby głównej, która jest nierzadko oddalona o kilkaset kilometrów od miejsca zamieszkania klienta). Warto w związku tym pamiętać, że klient ma prawo swobodnie wybrać kancelarię notarialną, w której nastąpi podpisanie aktu notarialnego, choćby z powodów ekonomicznych (wybrany przez klienta notariusz może pobrać niższą stawkę wynagrodzenia, niż wskazany przez dewelopera lub zupełnie zrezygnuje ze swojego wynagrodzenia) lub praktycznych (wybrana przez klienta kancelaria notarialna mieści się w dogodnym dla niego miejscu). Ponadto sprzeczne z prawem jest nakładanie na klienta dodatkowych, nieuzasadnionych obowiązków, jak np. konieczności zawarcia umowy z ubezpieczycielem wskazanym przez dewelopera, partycypowanie w kosztach utrzymania nieruchomości należących do dewelopera, złożenia określonych oświadczeń, poniesienia kosztów aneksów, poniesienia kosztów eksploatacyjnych pomimo nieodebrania mieszkania. Deweloper nie może też zapisać w umowie postanowień: • zwiększających cenę mieszkania, np. ze względu na zmianę stawki VAT i pozbawić klienta prawa odstąpienia od umowy, • zmieniających cenę mieszkania z uwagi na zmiany w powierzchni nieruchomości stwierdzone podczas odbioru mieszkania lub inwentaryzacji powykonawczej, • ograniczających odpowiedzialność dewelopera do określonej w umowie kary pieniężnej, • przenoszących na klienta obowiązek zapłacenia opłat ciążących na właścicielu nieruchomości związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej przed ustanowieniem i przeniesieniem odrębnej własności mieszkania (np. podatków), • uprawniających dewelopera do dokonania jednostronnego odbioru wybudowanej nieruchomości lub jednostronnego stwierdzenia jej zgodności z zawartą umową, • uzależniających przeniesienie własności mieszkania/domu od zapłaty należności innych niż cena (np. z tytułu administrowania budynkiem, opłat eksploatacyjnych), • obciążających klientów kosztami wypisów aktów notarialnych dla dewelopera. Podczas badania UOKiK skontrolował 93 firm deweloperskich, w tym 9 spółdzielni prowadzących działalność deweloperską. Zastrzeżenia wzbudziły praktyki 89 podmiotów. W wyniku kontroli UOKiK: wszczął 85 postępowań przeciwko deweloperom, którzy złamali prawa klientów, wystosował 52 wezwania do zaprzestania naruszeń, 28 deweloperów usłyszało zarzuty naruszenia ustawy deweloperskiej. Ponadto Urząd zakwestionował 470 klauzul, które są już wpisane do rejestru klauzul niedozwolonych i nie można ich zapisywać w umowach z klientami. Artykuł zaktualizowany:30 kwietnia 2020 Czy warto zlecić prawnikowi sprawdzenie umowy deweloperskiej?Umowa deweloperska to dokument, przez którego przebrnąć mogą tylko nieliczni. Charakteryzuje się tym, że ma kilkadziesiąt stron, sporo informacji, które znajdują się w załącznikach, a także zapisy, które na pierwszy rzut oka wydają się poprawne, a w rzeczywistości nie wnoszą nic jeśli chodzi o zabezpieczenie nabywcy, jako jednej ze stron co podpisywać umowę deweloperską?Warto mieć świadomość, że umowa deweloperska w obecnej formie istnieje od momentu, w którym w życie weszła ustawa deweloperska, czyli od 2011 roku. Można śmiało stwierdzić, że był to przełom dla branży nieruchomości, a szczególnie dla tych, którzy od samego początku zaczęli działać na nowych zasadach. Ustawa ta zobowiązywała dewelopera do podpisania umowy deweloperskiej z nabywcą lokalu, ale inaczej niż do tej pory. Umowa miała być sporządzona w formie aktu notarialnego, przed notariuszem, który wcześniej otrzymał komplet dokumentów, związanych z inwestycją i wydzielonym w niej lokalem. Wszystko po to, by dać poczucie bezpieczeństwa i umożliwić dochodzenie roszczeń przed sądem. Do tej pory było to w sumie niemożliwe. Dzięki ustawie deweloperskiej nabywca został potraktowany poważnie, zaś deweloper musiał już na początku zadeklarować konkretnie, co jest przedmiotem umowy, jakie wykończenie lokalu wchodzi w stan deweloperski, a także jaki termin zakłada na realizację inwestycji. Nabywca podpisując umowę deweloperską wiąże się na stałe z deweloperem. Jeśli postanowił zerwać umowę z własnej winy, najczęściej ponosił konsekwencje finansowe, które uwzględniono w umowie powiedzieć, że umowa deweloperska chroni obie strony, a także zapewnia im gwarancję, że umowa zostanie sfinalizowana. Prawda wygląda nieco inaczej. Zazwyczaj umowa sporządzona jest w taki sposób, że chroni dewelopera. Podpisać ją trzeba, ale warto przedtem uwzględnić w niej zmiany, które pozwolą poczuć, że zaproponowana umowa chroni także nabywcę lokalu. Finalizacją umowy deweloperskiej jest realizacja inwestycji i podpisanie umowy przenoszącej własność, która jest również aktem notarialnym podpisywanym w kancelarii umowy deweloperskiej przez radcę prawnego lub adwokataJeśli jako nabywca nie rozumiesz zapisów umowy deweloperskiej i masz jakiekolwiek wątpliwości, których nie potrafisz rozwiązać, skorzystaj z pomocy eksperta. Nasza firma działa na rynku nieruchomości i zatrudnia fachowców, którzy w tej dziedzinie są specjalistami. Począwszy od inżynierów, którzy realizują odbiory, skończywszy na adwokatach i radcach prawnych, którzy są odpowiedzialni za analizę umów zastanawiasz się, czy wato zapłacić komuś za audyt umowy, nie będziemy namawiać. To kwestia indywidualna, aczkolwiek coraz bardziej powszechna. Świadomy nabywca, chce wiedzieć co podpisuje, jeśli nie rozumie zapisów, szuka fachowca, który mu wytłumaczy niejasne kwestie. Bardzo często istotne jest też przekonanie, że radca prawny czy adwokat, który dokona analizy umowy deweloperskiej na zlecenie działa na korzyść klienta. Umowa z kolei jest sporządzona przez kancelarię, która obsługuje dewelopera, więc będzie bronić interesów dewelopera. Warto podkreślić, że sprawdzenie umowy deweloperskiej może się odbywać w przeróżny sposób. Konkurencyjne firmy sugerują niewielkie kwoty, a gdy dochodzi do realizacji zlecenia okazuje się, że w najniższej cenie jest najczęściej pobieżna analiza umowy deweloperskiej bez załączników i bez konsultacji. Za każdą kolejną, istotną w zrozumieniu całości, czynność jest dopłata. Warto o tym wiedzieć, by porównywać ceny doprecyzowanej usługi, która interesuje naszej firmie fachowcy, którzy zajmują się umowami deweloperskimi to radcy prawni z doświadczeniem w tej konkretnej dziedzinie. To bardzo ważne, ponieważ radca prawny czy adwokat może być specjalistą w każdej dziedzinie. Z nami pracują wyłącznie specjaliści, którzy zajmują się zagadnieniem związanym z rynkiem nieruchomości, ustawą deweloperską, a zatem są w temacie biegli na tyle, by mieć świadomość, w jaki sposób zabezpieczają się deweloperzy. Wiedza, jaką posiadają jest najcenniejsza, najczęściej poparta stroną kontaktu z naszą firmą jest to, że działa też zdalnie. Bez problemu przeanalizuje umowę deweloperską z drugiego końca Polski. To praca, która nie wymaga obecności żadnej ze stron w określonym miejscu, co powoduje, że nasza firma jest co zwracamy uwagę podczas sprawdzenia umowy deweloperskiej?Najważniejsze jest zwrócenie uwagi na konkrety, które powinny być w niej zawarte, a bardzo często są pominięte, by zapewnić większą swobodę deweloperowi. W interesie każdego jest doprecyzowanie o jaką nieruchomość chodzi, gdzie jest położona, jaki jest jej metraż, co do niej przynależy, a także jak wszystko zostanie wykończone w standardzie deweloperskim. Im więcej szczegółów, tym łatwiejszy będzie odbiór techniczny, który należy zrealizować po wykonaniu prac przez dewelopera. Jest to ważne, gdy uświadomimy sobie, że stan deweloperski nie jest jasno określony w żadnych przepisach. To w umowie deweloperskiej zostaje doprecyzowany przez dewelopera. Dzięki tym informacjom nabywca wie co powinno się znaleźć w mieszkaniu i jakiego standardu może oczekiwać. Kolejną niezwykle istotną informacją są terminy, czyli kolejny konkret, który musi być określony w umowie. Z perspektywy dewelopera to ważny zapis, ale niebezpieczny, bo stawia granicę zakończenia prac. Często zakończenie prac budowlanych to właśnie pierwszy termin, kolejnym jest odbiór inwestycji, potem czas na odbiory techniczne poszczególnych mieszkań, a na końcu podpisanie umowy przenoszącej własność na nabywcę. Jest to moment, który spina klamrą współpracę z deweloperem. Powyższe informacje są kluczowe dla nabywcy. To konkrety, na które zwraca się uwagę, ale są też takie zapisy, które nie zawsze są czytelne, właśnie dlatego warto mieć pomoc specjalisty, ponieważ dzięki niej będziemy mieli pewność, że kwota za mieszkanie nie wzrośnie w niezapowiedziany sposób, a może się tak wydarzyć, gdy metraż mieszkania będzie deweloperSprawdzenie umowy deweloperskiej czasem pozwala wykryć nieuczciwego dewelopera, który nie przestrzega zapisów związanych z ustawą deweloperską. Dzieje się tak, ponieważ cały czas jest na to przyzwolenie nabywców, którzy nie są świadomi, że takie zachowanie może się dla nich źle skończyć. Dlaczego? Bo taki deweloper nie będzie chciał podpisać umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego, a co za tym idzie, pozbawia klienta możliwości domagania się sprawiedliwości, gdy w trakcie budowy coś pójdzie nie tak, jak w umowie. Umowę, którą zawiera często nazywa umową przedwstępną lub rezerwacyjną. Taki wykonawca najczęściej nie posiada rachunku powierniczego, a co za tym idzie, wymaga od klienta wpłaty zadatku na konto, które nie jest w żaden sposób zabezpieczone. Posiadanie rachunku powierniczego jest wymogiem, którego musi dopełnić deweloper. W innym razie nie jest deweloperem, a notariusz nie będzie mógł sporządzić umowy deweloperskiej z jego udziałem. W takiej sytuacji do spotkania z notariuszem dochodzi dopiero na końcu, po realizacji inwestycji, o ile zostanie zrealizowana pomyślnie, a wykonawca nie zniknie. Umowa, którą sporządza notariusz jest umową sprzedaży, nie zaś przeniesienia własności. Obie strony w takiej sytuacji dogadują się, że wcześniej nie podpisały żadnej umowy. Przysłowiowy deweloper obniża cenę mieszkania o wpłaconą wcześniej zaliczkę, ale nie tylko. Często jego koszty są niższe, bo nie musi płacić za prowadzenie rachunków powierniczych, za usługę kancelarii, a także za podpisanie jednego aktu notarialnego, czego skutkiem jest niższa cena mieszkania, zachęcająca do działania wbrew ustawie zachowanie wykonawców udających dewelopera należy pamiętać o tym, że gdyby nie było na takie sytuacje chętnych nabywców, nie byłoby miejsca dla nieuczciwych deweloperów. Ustawa deweloperska zaznacza, że prowadzenie działalności deweloperskiej bez posiadania rachunku powierniczego jest przestępstwem. Decydując się na podpisanie umowy z wykonawcą udającym dewelopera, musimy mieć świadomość, że choć cena mieszkania jest niższa, to nasze zabezpieczenie jest praktycznie znikome. Zaliczka, którą wpłacimy może być nie do odzyskania, gdy deweloper okaże się spotkamy się z sytuacją, w której taki wykonawca odmówi nam sprzedaży nieruchomości, możemy domagać się kar umownych, dlatego warto je wpisać w umowę przedwstępną, jeśli umowa nie będzie miała charakteru aktu notarialnego. Jest też szansa, że otrzymamy odszkodowanie, ale warunkiem otrzymania odszkodowania jest udowodnienie przed sądem, że jako potencjalny nabywca jesteśmy firma przekaże niezbędne informacje, które każdy kupujący mieszkanie będzie mógł wykorzystać w wybrany przez siebie sposób. Wiemy, że istnieją różni wykonawcy. Naszym zadaniem jest uświadamiać, tę różnorodność i konsekwencje, jakie się z nią wiążą. Chcemy szerzyć świadomość wśród naszych klientów, by nie czuli się oszukani. Specjaliści, którzy pracują w naszym zespole są doświadczonymi fachowcami, którzy potrafią każdą, nawet tą najtrudniejszą wiedzę przekazać w sposób przystępny. Wyjaśniamy jaki akt notarialny podpisuje się przy odbiorze mieszkania. Czy tego samego dnia, kiedy deweloper wyznacza nabywcy termin odbioru mieszkania, zaplanowana powinna być także wizyta u notariusza? Czy akt notarialny powinien być podpisywany przed czy już po przeprowadzeniu odbioru technicznego domu lub mieszkania, a także ile dni od odbioru powinno minąć od wizyty u notariusza? Czym wreszcie dokładnie jest akt notarialny podpisywany „w okolicach czasowych” odbioru mieszkania? Na wszystkie powyższe pytania odpowiadamy w poniższym deweloperska i podpisanie umowy z deweloperemPrzede wszystkim warto pamiętać o tym, że wiele ważnych kwestii dotyczących umowy deweloperskiej reguluje umowa deweloperska, w tym również termin odbioru technicznego, przekazania kluczy do nabywanego domu lub mieszkania oraz zawarcia umowy przenoszącej własność. Zasady i tryb zawierania umów deweloperskich są dokładnie opisane w ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (ustawie deweloperskiej). Dotyczą one umów zawieranych między deweloperem a nabywcą, na podstawie których, zgodnie z art. 1 ustawy, deweloper zobowiązuje się do zrealizowania przedsięwzięcia, którego dotyczy umowa, oraz do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę lub zabudowania nieruchomości gruntowej stanowiącej przedmiot własności lub użytkowania wieczystego domem jednorodzinnym i przeniesienia na nabywcę własności tej nieruchomości. Ustawa definiuje dodatkowo środki ochrony wpłat nabywców, zasady ich wypłaty, przedkontraktowe obowiązki dewelopera, prawa i obowiązki stron umowy oraz zasady dokonywania odbioru technicznego nabytej nieruchomości i odpowiedzialność stron w tym deweloperska zawsze powinna być zawierana w formie aktu notarialnego. Środki wpłacane przez nabywców w transzach i terminach określonych w umowie nie trafiają bezpośrednio na rachunek dewelopera, a na indywidualny rachunek powierniczy, z którego zwalniane są zgodnie z założonym harmonogramem prac, po potwierdzeniu przez bank postępów na budowie (rachunek powierniczy otwarty) lub po zawarciu z nabywcą umowy przenoszącej własność (rachunek powierniczy zamknięty). Dzięki temu deweloper nie może swobodnie dysponować wpłatami nabywców. Dodatkowo bank ma możliwość weryfikacji sposobu, w jaki deweloper wykorzystuje zwalniane środki, które mogą być przeznaczane jedynie na potrzeby realizacji danej inwestycji. Ustawa nakłada też na deweloperów obowiązek sporządzenia prospektu informacyjnego, zawierającego informacje na temat dewelopera, inwestycji oraz gruntu, na którym jest ona realizowana, a także wybranego domu lub mieszkania (powierzchnia, cena za metr kwadratowy, standard wykończenia). Prospekt powinien być udostępniony przez dewelopera na życzenie potencjalnego w umowie powinny znaleźć się postanowienia dotyczące:ceny nabywanej nieruchomości,najważniejszych terminów, w tym terminu odbioru lokalu (wraz ze wskazaniem sposobu zawiadomienia o nim kupującego) oraz przeniesienia własności,wysokości i terminów płatności ceny na rzecz dewelopera,warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej,wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy,sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (normy budowlanej),w przypadku obciążenia hipoteki nieruchomości kredytem dewelopera - zgody banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez 22 ustawy dokładnie wskazuje, jakie elementy powinna zawierać umowa deweloperska i w przypadku braku któregokolwiek z nich nabywca zyskuje prawo do odstąpienia od warto sprawdzić umowę deweloperską z prawnikiem?Umowa deweloperska jest na tyle ważnym dokumentem, że w kwestii jej dokładnej oceny warto jest zaufać doświadczonemu w tej materii prawnikowi. Może się okazać, że zawiera ona zapisy, które w dalszej perspektywie mogą okazać się dla nabywcy niekorzystne lub że jej postanowienia w sposób znaczący odbiegają od standardów rynkowych. Zdarza się też, że deweloperzy stosują w umowach tzw. klauzule abuzywne (inaczej niedozwolone), na przykład ograniczające odpowiedzialność dewelopera z tytułu niewykonania lub niewłaściwego wykonania umowy lub uprawniające go do jednostronnej modyfikacji umowy. Prawnicy Pewnego Lokalu służą swoja pomocą w zakresie analizy zapisów umownych oraz, jeżeli to niezbędne, wsparcia w zakresie negocjacji z deweloperem odnośnie modyfikacji postanowień. Dodatkowo w ramach analizy umowy deweloperskiej sprawdzany jest stanowiący załącznik do umowy Standard wykończenia, za którego weryfikację odpowiedzialny jest posiadający stosowne kwalifikacje inżynier. Dzięki temu nabywca zyskuje pewność, że w umowie, do której przystępuje, nie znajdą się postanowienia korzystne tylko dla jednej jej strony - czym polega odbiór techniczny mieszkania od dewelopera?Odbiór techniczny lokalu przeprowadzany jest po uzyskaniu przez dewelopera decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Nabywca o jego terminie zawiadamiany jest w sposób wskazany w umowie deweloperskiej. Odbiór służy przede wszystkim sprawdzeniu lokalu pod kątem obecności usterek, polegających na niezgodności zrealizowanych prac z umową bądź normami budowlanymi i prawem budowlanym. Dlatego dobrze jest skorzystać z możliwości zaproszenia przez nabywcę na odbiór pomocnika, najlepiej wykwalifikowanego inżyniera lub inspektora budowlanego, dla którego ocena stanu technicznego lokalu nie będzie stanowiła najmniejszego problemu, co w przypadku osoby nieposiadającej specjalistycznej wiedzy może już być trudnym odbiorze w imieniu nabywcy może stawić się pełnomocnik, co będzie wymagało przedstawienia przez niego stosownego trakcie odbioru technicznego należy sprawdzić wszystkie najważniejsze kwestie, w tym stan tynków i wylewek, kąty proste, piony i poziomy, wszystkie instalacje w mieszkaniu, stan stolarki okiennej i drzwiowej oraz ich zgodność ze Standardem wykończenia, a także przynależności. W przypadki stwierdzenia wad, powinny one zostać wpisane do protokołu odbioru, sporządzanego w podsumowaniu odbioru. Zazwyczaj jest on przygotowywany na druku dewelopera, ale warto na sprawdzić czy zawiera wszystkie niezbędne pozycje, w tym datę jego sporządzenia, dane stron umowy, numer umowy, dokładny adres i numer lokalu oraz listę usterek, a także informację o przekazanych kompletach kluczy i pilotach do garażu, jeżeli w dniu odbioru przekazywane są nabywcy klucze (stosowny zapis, regulujący tę kwestię, znajdziemy w umowie deweloperskiej). Warto jest rozważyć wykorzystanie podczas odbioru kamery termowizyjnej, badanie którą umożliwia zidentyfikowanie między innymi takich usterek jak niewłaściwe parametry termiczne przegród, wycieki, nieszczelności i mostki termiczne. Według zapisów ustawy deweloperskiej deweloper powinien w ciągu 14 dni od daty sporządzenia protokołu przekazać kupującemu informację odnośnie uznania (lub nie) wykrytych wad (po tym czasie, w przypadku braku stosownej informacji, przyjmuje się, że deweloper uznał wady), a w terminie do 30 dni od dnia odbioru - naprawić te, uznane za zasadne. O wszelkich opóźnieniach w tym zakresie kupujący powinien być na bieżąco informowany, a zgodnie z regulacjami nowej ustawy deweloperskiej z bieżącego roku po upływie wspomnianych 30 dni i braku wskazania przez dewelopera nowego terminu usunięcia wad nabywca będzie mógł je naprawić na koszt przypadku niestawienia się nabywcy na odbiór (z wyjątkiem sytuacji, spowodowanych działaniem siły wyższej) po dwukrotnym doręczeniu wezwania do stawienia się na odbiór (przerwa pomiędzy zawiadomieniami powinna wynosić co najmniej 60 dni), deweloper zyskuje prawo do odstąpienia od przeprowadzany przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na użytkowanie to tzw. przedodbiór, który nie jest odbiorem w rozumieniu ustawy deweloperskiej. Dzięki jego przeprowadzeniu możliwe może być wcześniejsze naprawienie wykrytych usterek, co w znaczący sposób przyspiesza proces przekazywania kupującemu lokalu, ponieważ do dnia właściwego odbioru technicznego wady mogą już zostać usunięte przez dewelopera. Należy przy tym pamiętać o wpisaniu usterek z przedodbioru do protokołu umowy przenoszącej własnośćPrzede wszystkim należy podkreślić, że najczęściej akt notarialny podpisywany po odbiorze mieszkania jest formalnie notarialną umową przenoszącą własność nabywanej nieruchomości (własność mieszkania lub domu). W „tradycyjnym” procesie kupna mieszkania lub domu od dewelopera, odbiór mieszkania jest momentem, kiedy nabywający nieruchomość sprawdza jej zgodność z normami budowlanymi oraz z umową deweloperską (do umowy załączony jest tzw. Standard wykończenia, a w nim figurują informacje o zakresie prac wykończeniowych, rodzaju materiałów oraz rozwiązaniach technicznych, które mają zostać zastosowane w lokalu - ten dokument również wymaga szczególnej uwagi, ponieważ brak jest definicji pojęcia tzw. standardu deweloperskiego). Zgodnie z ustawą deweloperską, jak zostało wspomniane już wyżej, w momencie odbioru mieszkania deweloper powinien już dysponować decyzją o pozwoleniu na użytkowanie budynku, która stanowi formalne potwierdzenie zakończenia budowy oraz przeprowadzenia wszystkich niezbędnych kontroli przez Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego, Straż Pożarną oraz Państwową Inspekcję to też, że dostępna jest już tzw. geodezyjna inwentaryzacja budynku, a więc znany jest ostateczny metraż mieszkania. Dlatego bezpośrednio po odbiorze nie ma technicznych ani prawnych przeszkód, żeby deweloper rozpoczął podpisywanie z nabywcami mieszkań tzw. umów przenoszących własność. Na podstawie tych umów zostaną założone księgi wieczyste dla mieszkań (księga wieczysta może zostać założona dopiero po geodezyjnej inwentaryzacji mieszkania, kiedy znany jest jego powykonawczy geodezyjny metraż). Warto tu zaznaczyć, że powierzchnia powykonawcza lokalu zazwyczaj nieco różni się od projektowej, co dla nabywcy może wiązać się z koniecznością dopłaty za większy metraż. Jest to kwestia, na którą warto zwrócić uwagę, przygotowując się do podpisania umowy deweloperskiej. Zazwyczaj przyjmuje się, że różnica w metrażu wynosząca do 2% jest w granicach normy, natomiast już powyżej tej wartości nabywca może być uprawniony do odstąpienia od umowy. Ważne będą też uprawnienia, przysługujące stronom w związku z różnicą w metrażu lokalu, na przykład czy w przypadku, gdy okaże się, że powierzchnia mieszkania jest mniejsza od projektowej deweloper będzie zobowiązany do zwrotu kupującemu nadpłaconych środków. Czy jednak mamy obowiązek podpisywania umowy przenoszącej własność już w momencie odbioru mieszkania? Na powyższą odpowiedź nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Wszystko zależy bowiem od tego, jakie prawa i obowiązki stron umowy (nabywcy i dewelopera) zostały zapisane w umowie deweloperskiej. W takiej umowie zawsze musi widnieć termin na zawarcie pomiędzy nabywcą mieszkania a deweloperem umowy przenoszącej własność nieruchomości i jeżeli ten termin jest bliski dacie odbioru technicznego, wówczas najlepszym rozwiązaniem jest przystąpienie do umowy, zgodnie z warunkami, zapisanymi w umowie deweloperskiej. W innym przypadku kupujący może zostać obciążony karami umownymi, a deweloper może zyskać prawo do odstąpienia od umowy. Z kolei jeżeli deweloper opóźnia przeniesienie własności nieruchomości, nabywca może zyskać prawo do odstąpienia od umowy po bezskutecznym upływie wyznaczonego przez niego dodatkowego 120-dniowego terminu. Zazwyczaj pomiędzy terminem odbioru mieszkania a aktem notarialnym umowy przenoszącej własność mija kilka miesięcy, chociaż zdarza się też, że jest to znacznie mniej odległy termin - szczegółowe regulacje w tym zakresie zawiera podpisana z deweloperem umowa deweloperska. Warto tu podkreślić, że usterkowość lokalu nie jest podstawą do odmowy zawarcia umowy przyrzeczonej (podobnie jest w przypadku protokołu odbioru - najlepszym rozwiązaniem jest jego podpisanie, ponieważ dzięki temu zobowiązujemy dewelopera do naprawy wad) - deweloper jest zobligowany do usunięcia usterek zgodnie z zapisami ustawy deweloperskiej oraz Kodeksu cywilnego. Czy więc nabywca jest zobowiązany do podpisania aktu notarialnego już w dniu odbioru technicznego mieszkania od dewelopera? Na to pytanie odpowiedź znajdziemy w zawartej umowie deweloperskiej, a także w tym przede wszystkim pamiętać o tym, że zarówno umowa deweloperska, jak i umowa przenosząca własność, wymaga bardzo dokładnego sprawdzenia przed przystąpieniem do niej. W obydwu przypadkach najlepiej jest zwrócić się o pomoc do prawnika, posiadającego doświadczenie w tym zakresie. Pewny Lokal oferuje nabywcom nieruchomości kompleksowe wsparcie, zarówno prawne, jaki i techniczne.

podpisanie aktu notarialnego z deweloperem